住宅ローンの審査におけるポイントとは

更新日:2018/05/31

住宅ローン

夢のマイホームを購入するのに、一括で支払いできる人はほとんどいません。
多くの人は銀行などの金融機関から住宅ローンの融資を受けるのですが、その際に避けては通れないのが審査です。

住宅ローン審査の流れとポイント

住宅ローンの審査には、「事前審査」と「本審査」の2種類が存在します。
事前審査は、お目当ての物件にある程度目星がついたとき、銀行などの金融機関が行なう審査です。

事前審査が終了した後に信用保証会社が行なうのが、「本審査」です。

本審査が終わると、晴れて住宅ローンの融資が行われる手続きとなります。

審査でチェックされるポイントですが、まずは申込者の収入や財産の状況です。
年収や財産が多いほど審査に有利になる可能性は高いです。

しかし収入や財産だけではなく、申込しようとする物件とのバランスがとれているかも確認されます。
いくら収入や財産が多くても、物件の価格が非常に高いと、毎月の返済金額は多くなります。
そうなると年収における住宅ローンの返済比率(返済負担率)が高くなり、あまり好ましいことではありません。

年収についても、より信用力が高いのは安定した年収ですので、必要書類として会社の源泉徴収票や確定申告書などの年収を証明する書類の提出、そして雇用の安定を見るため勤続年数の確認が行われます。

また、自分がほしい物件の担保価値(担保評価額)も重要で、担保評価額が低い物件では金融機関側としても融資可能額を多くするのに慎重になります。

さらに、他の借り入れも厳しくチェックされ、自動車ローンはもちろん消費者金融やクレジットカードの借り入れ、借り換えローンや返済状況などもチェックの対象です。

そして、申込者本人の健康状態も審査の対象となりますので注意しましょう。

不安なら個人信用情報を情報開示

住宅ローンの審査は誰しも不安なものですが、不安だからと言って複数の金融機関に申し込みをしてはいけません。
申し込みをした時点でその事実が個人信用情報に登録され、複数申し込みをすると「この人は他で落ちたから申し込んだんだろう」と銀行側に悪い印象を持たれてしまいます。

個人信用情報を管理するのは3つの信用情報機関で、信用会社に個人信用情報の開示申請をすると、申請者本人の利用履歴などを開示してくれます。
履歴の内容を確認するためにも、信用情報機関への開示請求は行っておくのがいいでしょう。

借り入れ金額の決定の重要性

住宅ローンの審査で重要なのは、いくら借りるかその融資金額を決めることです。
金利が問題ならば低金利のネット銀行にするなど銀行選びをかえたり、変動金利の商品にしたりすればいいだけですし、完済までの期間を調節すれば毎月の返済金額もコントロールできますので。

とはいえ、自分で自由に借り入れ金額を決められるわけではなく、返済負担率が金額の一つの指標となります。
返済負担率は金融機関が独自に設定しているもので、オープンにしているのは「フラット35」だけです。

フラット35の返済負担率は、年収400万円以下の人は30%が基準と設定されていますので、年収400万円の人は年間120万円の返済を上限にした住宅ローンならば可能というわけです。
もちろん、頭金が多ければ、その分借り入れ金額を下げられ、審査に有利になるのは言うまでもありません。

しかしここで注意したいのが、ローン以外にかかる出費です。
土地と建物にかかる固定資産税、都市計画事業に対してかかる都市計画税、返済中に契約者が返済不能になった時の団体信用生命保険料(団信)、火災保険や地震保険などが発生します。

住宅ローン審査に通りやすい職業・年齢・年収

住宅ローンの審査では、職業や年収、年齢なども重要な審査項目です。
審査で有利となるのは安定した勤務先、つまり公務員や大企業の会社員などですね。

その一方で、個人事業主や自営業者の方は若干厳しいケースもあるかもしれません。

しかし、大手企業でも勤続1年未満ですと厳しいので、勤続年数が長いことも重要です。
年齢に関しては、申込時の年齢が65歳未満としている銀行も多いですが、実際は50歳以上は条件が厳しくなるといってもいいでしょう。

セカンドハウスの審査

趣味のため、通勤のためセカンドハウスを購入する人もいますが、セカンドハウスの購入に住宅ローンを利用すると審査にどのような影響があるのでしょうか。

第二の家を購入する人は、概してお金に余裕のある人たちですので、年収面ではさほど問題はないでしょう。

返済プランや返済負担率、そして担保評価額が重要といえます。

夫婦で住宅ローンに申込み

夫婦で住宅ローンを組む場合もあるでしょうが、様々なケースがあります。
それぞれが別の住宅ローンを組むケース、夫が債務者となり妻がその連帯保証人となるケース、あるいは連帯債務者となるケースが考えられます。
別の住宅ローンを組む場合には妻単独で申し込む理由を明確にすること、配偶者である妻が連帯保証人になる場合には妻の信用情報のチェック、そして連帯債務者となる場合には互いの個人情報を確認しておきましょう。

事前に様々なことを準備しておけば、目当ての住宅ローンの審査も必要以上に恐れる必要はありません。