住宅ローン控除で、数百万円もの税還付をゲットせよ!

更新日:2019/10/11

住宅設計

住宅を購入するために、ほとんどの人は何千万円という大きなローンを組みます。
夢のマイホーム購入とはいえ、「ローン地獄」なんて言葉があるくらいだから、購入にふみきるには勇気がいりますよね。

返済年数が増えると金利や消費税額の負担も大きくなるので、所得金額から月々の返済額をどれぐらい捻出できるのか、返済合計額はどれぐらいになるのかという不安もあるはず。

ところが、そんな私たちの背中を押してくれる制度があります。

それが、住宅ローン控除制度

実はこの制度によって、住宅ローンの負担はかなり軽減されるのです。

今回は、いまさら人には聞きにくい住宅ローン控除について、解説しましょう!

住宅ローン控除の条件は易しく、効果は絶大!

住宅ローン控除、正確には「住宅借入金特別控除」です。
この制度を簡単に説明すると、住宅ローンを利用して住宅取得(購入または新築)したときに、住宅ローンを契約していれば年末に所得税からが還付がうけられるというものです。

還付される所得税額の計算方法は、適用されている税率に関係なく、毎年の年末借入額残高の1%。

ただし、還付額は最大で40万円で、還付されるのは契約から10年間です。
(住宅取得に8%または10%の消費税が適用され、平成26年4月1日~平成31年6月30日に居住した場合)

ということは、上限額は40万円×10年間=400万円が還付される計算になります。
これは、決して無視できない金額ですね。

なお、所得税をそもそもそんなにも納めておらず還付金額が残る人は、個人住民税から残りの分が還付されることになります。
こんなにも大きな効果を持つ住宅ローン控除ですが、適用される条件はいたって簡単なものです。

①住宅取得から6か月以内に住み始め、その年の12月31日まで住み続けること。
②所得が3000万円以下であること。
③取得した住宅の床面積が50㎡以上で、2分の1以上が居住用であること。
④その住宅取得のために、返済期間10年以上の住宅ローンを契約していること。

一般的な「マイホーム」取得であるなら、①~④の条件をクリアすることは全然難しいことではないでしょう。

住宅ローン控除を受けるために必要な確定申告は、いたって簡単

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絶大な節税効果を持つ住宅ローン控除ですが、これを利用するためには確定申告時に還付申告が必要となります。

会社員で投資などをしない人にとってはなじみが薄いので身がまえてしまいがちですが、さほど難しいものではありません。
毎年2月中旬から3月中旬にかけて、各税務署で行われています。

最近はweb上で確定申告書を作成することもできますが、慣れていないのであれば税務署で作成すべきでしょう。
確定申告の時期になると、申告書作成のサポートをしてくれる係員が配置されていますので、案内に従ってパネルを操作するだけで、簡単に確定申告書を作成できます。

確定申告のためには必要書類を同時に提出しなければなりません。
住宅ローン控除の適用を受けるための確定申告に必要な書類は、次のものです。

確定申告書 税務署に用紙があり、署内で作成できます。
住宅借入金等特別控除額の計算明細書 確定申告書同様、税務署に用紙があり、所内で作成できます。
住民票の写し 市区町村役場で手に入ります。
住宅取得資金に係る借入金の融資残高証明書 住宅ローン契約を交わした金融機関から郵送されてきます。
土地・家屋などの登記事項証明書(全部又は一部) 法務局の出張所で手に入ります。
不動産売買契約書(工事請負契約書)の写し 不動産会社などと交わした契約書を、自分でコピーします。
源泉徴収票 勤務先が年末に発行してくれます。

各役所に足を運ぶ労は必要ですが、どれも入手するのに手間取るものではありません。

なお、確定申告が必要なのは控除申請をする初年度のみで、2年目以降は税務署へ足を運ぶ必要はありません
初年度の申請が住んだ後に、2年目~10年目用の次の書類が、自宅(新居)にまとめて郵送されます。

・給与取得者の(特定増改築等)住宅借入金特別控除申告書
・年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金など特別控除証明書

これに、毎年金融機関から送られてくる

・住宅取得資金に係る借入金の融資残高証明書

を合わせて勤務先に年末調整のとき(12月頃)に提出するだけで、手続きは済みます。

ただし、給与所得者でも給与を2か所以上から受け取っているなどの理由で勤務先で年末調整してもらえない場合は、自分で確定申告が必要になります。
その場合は、確定申告時に提出することになります。
確定申告といっても手続きは簡単、しかも初年度だけですから、身構えることはないのです。

住宅ローン控除を最大限に受けるための3つの方法

年間数十万円、10年間で数百万円にも上る住宅ローン控除の減税額。

とはいえマイホーム取得はほとんどの人にとって、一生一度の出来事のはず。
たった1回きりのチャンスなら、最大限に生かしたいですよね。

住宅ローン控除による節税額を最大に引き上げるための方法を、3つご紹介しましょう。

取得する住宅を「認定住宅」にする

「認定住宅」とは、以下の条件のうち、1つ以上を満たす住宅のことです。

▼認定長期優良住宅
バリアフリーや劣化対策、耐震性など考慮された住宅

▼認定低炭素住宅
断熱性能などが高く、省エネな住宅

どちらも、国の基準に基づいて設計され、証明書を発行してもらう必要があります。
この「認定住宅」については、住宅ローン控除がさらに優遇されるのです!

「認定住宅」ではない住宅では住宅ローン控除による減税は最大400万円(年間40万円)ですが、「認定住宅」だと最大500万円(年間50万円)にも膨らみます
確かに「認定住宅」は一般の住宅に比べて性能の高いで、当然住宅自体の価格は高くつくことになります。

ですが、その分たくさん減税してもらえるのであれば、さほど変わらない費用負担でより高性能な住宅を手に入れることができるわけです!

そもそもの納税額が少ないなら、住宅ローンを夫婦で契約する。

住宅ローン控除を受けようとする人の中で、こんな人がいます。
「4000万円のローンを契約したので、年間40万円減税してもらえる権利があるのだけれど、そもそも所得税・住民税合わせても30万円ほどしか納めていない。そのため、残りの控除枠約10万円がもったいない…」

確かに、10万円還付される権利を無駄にしているわけですから、もったいないですね。

そんな時には、もし夫婦共働きなら、住宅ローンを夫婦で分割契約(ペアローン)することをおすすめします。

もちろんそのためには、住宅の名義も分割しなければなりません。
こうすることによって、1つの住宅について夫婦2人分の収入から税還付を受けることができ、控除枠を無駄なく使い切ることができるのです。

預金連動型住宅ローンを活用する

これは、十分な頭金を持っている、あるいは一括払いで住宅を取得できる人向けの方法です。

「預金連動型住宅ローン」で、貯蓄があるにもかかわらず、最大限に借りるのです。

「預金連動型住宅ローン」とは、ローン契約した銀行の口座に預金していれば、その預金と同額分のローン残高に利息がつかない、というローン商品です。
「預金するだけで繰り上げ返済と同じ効果」という謳い文句で、東京スター銀行が販売しています。

この「預金連動型住宅ローン」でローン残高と同額以上の預金をしておれば、利息はゼロでありながらも、住宅ローン控除の恩恵が受けられるのです。

リフォーム用の控除制度もある

住宅ローン控除は、何も住宅新規取得時だけの制度ではありません。
見落とされがちですが、リフォームをするときにもローンを契約するのであれば、控除が受けられます。

リフォームで住宅ローン控除を受ける場合は、住宅取得時の条件①~④に加えて、以下の条件をともに満たす必要があります。

⑤以下の対象要件のいずれかを満たすリフォームである。
・増築や改築、大規模な修繕や模様替えである。
・マンションの場合は、所有する区分の半分を超えて行う修繕や模様替えである。
・家屋の場合は、一室(納戸、玄関、廊下も一室とみなす)で床または壁の全部に対して行う修繕や模様替えである。
・耐震基準を建築基準法に適合させるための工事である。
・バリアフリー改修工事である。
・省エネ改修工事である。
⑥リフォーム費用が100万円をこえている。

このリフォームで受けられる住宅ローン控除も、還付額はローン年末残高の1%。
せっかくリフォームをするのなら、控除制度を有効に活用して少しでも節税したいところですね。

ポイント
たまたま出費が重なり、当月の住宅ローンの支払いが厳しい時はカードローンでの一時的なキャッシングが便利に使えます。

ローンにローンを重ねてどうするの?と思われがちですが、一定期間なら無利息で借りれるサービスがあるのをご存知でしょうか?

信頼性を重視し、大手金融機関から紹介するとプロミスアコムレイクALSAの3社が無利息期間を設けています。
初回利用で30日間無利息になるので、住宅ローン分をキャッシングし、次の給与が入ったらスグに返済することで金利は0円です。
中でもおすすめなのが、レイクALSAの選べる無利息サービスで、60日間無利息とは別に「お借入れ額5万円まで180日間無利息」のサービスを選ぶこともできます(※)。

レイクALSAの180日間無利息は期間中なら繰り返し利用できるため、住宅ローン・生活費の補填に活用することができます。

※借入額5万円まで180日間無利息について

  1. 初めて新生フィナンシャルで契約をした方が対象
  2. 初回契約翌日から無利息
  3. 30日間無利息、60日間無利息との併用不可
  4. 契約額1万円~200万円までの方
  5. 無利息期間経過後は通常金利が適用
レイクALSA(レイクアルサ)貸付条件
融資額 1万円~500万円
貸付利率(実質年率) 4.5%~18.0
申込資格 年齢が満20歳以上70歳以下の国内に居住する方、ご自分のメールアドレスをお持ちの方
必要書類

運転免許証、個人番号カードなど
※顔写真がない場合は別途書類提出を求められる
※※借入額により収入証明書(源泉徴収票等)を提出

返済方式 残高スライドリボルビング方式
元利定額リボルビング方式
返済期日 指定された口座振替日
自身が指定した返済日
返済期間、返済回数 最長8年
最大96回
遅延損害金(年率) 20.0%
担保、連帯保証人 ともに不要
無利息期間 30日
60日(WEB申込限定)
5万円まで180日
※どれか一方を選択

【※レイクALSA貸付条件】

  1. 極度額/1万円~500万円
  2. 貸付利率(実質年率)/4.5%~18.0%
  3. 遅延損害金(年率)20.0%
  4. 返済方式/残高スライドリボルビング方式、元利定額リボルビング方式
  5. 返済期間・回数/最長8年・最大96回
  6. 担保・保証人/不要
  7. 要審査